IN QUESTO POST VEDIAMO I PARAMETRI PER ESEGUIRE UNA VALUTAZIONE ALBERGHIERA CORRETTA.
Il processo di valutazione alberghiera è complesso e richiede una competenza approfondita delle caratteristiche uniche degli hotel e delle strutture turistiche ricettive (R.T.A. residenze turistico-alberghiere).
Le metodologie tradizionali di valutazione immobiliare devono essere adattate per tener conto di questi elementi distintivi.
Alcuni di questi elementi includono:
Attività d'impresa: Gli alberghi sono gestiti come imprese, generando flussi di cassa attraverso l'attività di ospitalità. Pertanto, la valutazione alberghiera deve considerare i flussi di cassa generati da queste attività specifiche.
Atipicità dell'immobile: Gli hotel sono diversi da altre categorie di immobili commerciali, come uffici o negozi. Devono essere considerate le caratteristiche uniche degli alberghi, come la loro capacità di ospitare ospiti, le infrastrutture ricettive ei servizi offerti.
Complessità della proprietà: In alcuni casi, possono esserci diversi soggetti coinvolti nella proprietà e nella gestione dell'hotel, con ruoli e responsabilità differenziate. Questa complessità può influenzare il processo di valutazione.
Le pratiche professionali stabilite da enti di certificazione terzi, associazioni professionali e best practice (migliori pratiche) forniscono linee guida per il processo di valutazione alberghiera. L'obiettivo finale è identificare il valore monetario di una proprietà alberghiera in determinate condizioni di mercato.
Esistono tre metodi principali utilizzati nella valutazione alberghiera:
Metodo del Costo: Questo metodo presuppone che il valore dell'hotel sia uguale o simile al costo di ricostruzione dell'immobile stesso. Il valore attribuito all'hotel è quindi associato ai costi sostenibili per ricostruirlo nello stesso luogo. Tuttavia, questo metodo può essere difficile da applicare e può produrre valori che non riflettono il valore di mercato dell'hotel.
Metodo Comparativo: Questo metodo si basa sull'analisi delle vendite storiche di hotel comparabili a quello oggetto di valutazione. Si presume che un hotel possa valere in modo simile ad altri hotel che sono stati venduti in passato e che hanno caratteristiche simili. Tuttavia, questo metodo richiede la disponibilità di dati comparabili significativi, altrimenti potrebbe generare valori non rilevanti o fuorvianti.
Metodo Reddituale: Questo metodo si basa sull'analisi dei flussi di cassa generati dall'hotel. I flussi di cassa vengono capitalizzati utilizzando metodi di attualizzazione finanziaria per determinare il valore di mercato dell'immobile. Questo metodo è ampiamente accettato e utilizzato dagli investitori alberghieri, poiché tiene conto della natura aziendale degli hotel e dei flussi di cassa che possono essere generati nel tempo.
Valutare un hotel richiede molto più di una semplice analisi accademica, poiché coinvolge aspetti emotivi, esperienze e investimenti. È fondamentale considerare una serie di fattori per sfruttare al massimo le potenzialità della struttura alberghiera.
Una valutazione accurata dell'hotel deve tenere conto, a mio parere, della struttura stessa, dell'azienda e della gestione. È importante utilizzare i metodi di valutazione classici, ma integrarli con una conoscenza approfondita del mercato attuale, delle potenziali opportunità di crescita e delle dinamiche del settore.
Questo tipo di valutazione richiede un dialogo costante con gli investitori per comprendere le dinamiche che spesso le valutazioni accademiche non riescono a evidenziare.
Per massimizzare le potenzialità di una struttura alberghiera, è essenziale adottare un metodo di analisi accurato che includa la misurazione dei risultati economici, come il fatturato raggiungibile e la marginalità.
La concorrenza nel settore alberghiero è forte e il confronto con altre strutture simili è importante per valutarne le prestazioni. È necessario monitorare costantemente le variazioni del mercato, ad esempio confrontando i numeri dell'azienda con la crescita o decrescita del mercato di riferimento.
L'analisi del mercato deve essere condotta, a mio parere, considerando i singoli giorni della settimana e valutando i punti di forza e di limitazione dei competitor, come ad esempio la redditività nei giorni feriali o nel weekend.
È importante monitorare gli indicatori chiave come:
ADR (Average Daily Rate - Tariffa media giornaliera)
RevPAR (Revenue per Available Room - fatturato generato per camera) e il tasso di occupazione, confrontandoli con il campione e le stagioni precedenti. Il fatturato prodotto dalla camera singola che si ottiene moltiplicando prezzo medio x tasso di occupazione fratto 100)
Inoltre, l'analisi deve includere, a mio parere, l’espansione di mercato e le quote di mercato perse o guadagnate rispetto al campione identificato.
La frammentazione di mercato è un altro aspetto da considerare, analizzando i volumi per segmento (clienti individuali, corporate, gruppi, O.T.A. (Acronimo di Online Travel Agencies - Sono siti web improntati sul turismo che delineano l'offerta in termini di ospitalità, proponendo le strutture ricettive alberghiere e altro con l'effettiva disponibilità e le tariffe aggiornate.) confrontandoli con il campione degli anni precedenti.
Infine, la comparazione con i modelli di Profit and Loss (profitti e perdite) ci permettono di monitorare la capacità dell'azienda di generare reddito e una visione completa per prendere decisioni aziendali precise riguardo all'organizzazione dei reparti e dei relativi centri di ricavo.
Per esempio, le presenze per camere vendute possono influenzare l'intera struttura aziendale, quindi è importante valutare la convenienza di operare su determinati segmenti di mercato. Automatizzare questi processi, dotarsi degli strumenti adeguati e avere risorse umane in grado di interpretarli per prendere decisioni aziendali che rappresentano la sfida reale per hotel e alberghi di successo.
In chiusura, la valutazione e la massimizzazione del valore probabile di un hotel richiede un approccio completo che consideri aspetti finanziari, analisi di mercato e competizione, così come una cognizione verificata dell'azienda e delle sue evoluzioni.
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